Cette méthode, qui connaît un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du bien expertisé.
On l'appelle également parfois méthode « par le marché » ou encore « par comparaison directe ».
Selon les cas, cette méthode permet d'évaluer un bien ou un droit immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir de ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.
Selon les types d'immeubles, les paramètres retenus pourront être la surface habitable, la surface utile, la surface habitable pondérée, la superficie Loi Carrez, l'unité (parking, chambre, lit, etc...).
Le document ANALYSE/EXPERTISE de la valeur vénale permet également de démontrer que les biens immobiliers d'un secteur, au delà d'un certain prix au m² sont invendus.
Il permet de définir dans quelle zone de prix au m², le bien immobilier dont s'agit, pourra se vendre.
Cette méthode consiste à partir soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché) et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser. La méthode par le revenu est également appelée « méthode par capitalisation du revenu » ou « par le rendement ».
Elle peut être déclinée de différentes façons selon l'assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer du marché, revenu net) auxquels correspondent des taux de rendements distincts.
En France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel hors taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché annuelle hors taxes et hors charges locatives.
La méthode par le revenu peut connaître des applications très diverses. Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetées que l'on actualise sur une période future.
L'ANALYSE/EXPERTISE de la valeur vénale utilise cette méthode (soit le prix du m² de location soit le montant du loyer dudit bien)