Tout sur le Viager

Déterminer avec précision la valeur vénale d'un bien immobilier est de première importance. Tous les calculs et résultats en dépendront.

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'avis de valeur, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

• la libre volonté du vendeur et le l'acquéreur,

• la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

• le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserve, avec une publicité adéquate,

• l'absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation.

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

• La valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation.

• La valeur  du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l'immobilier professionnel et commercial soumis au régime de la TVA. Pour l'habitation soumise au régime TVA, la valeur est exprimée TTC et hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honoraires).

 

En règle générale, la valeur vénale est déterminée :

• soit par une approche par comparaison directe,

• soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d'évaluation notamment, celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales méthodes se révèlent impossible ou malaisées.

L'outil CALCULS-VIAGER propose une document très proche de l'expertise permettant de définir avec méthode et précision la valeur vénale d'un bien immobilier considéré libre de tout occupant.

Ce document devrait être annexé à tout acte authentique. Il permettra d'éviter toute contestation possible des héritiers ou ayant droit.

Associé aux résultats des calculs économiques établis en mode expertise par le calculateur, ils constitueront un travail professionnel de grande qualité et peu discutable.